Virtuelle Besichtigung für Immobilien: Weniger Leerbesichtigungen statt Wundermarketing
Makler in Kiel, private Verkäufer an der Förde und Vermieter, die eine Wohnung neu besetzen müssen, stehen vor demselben Problem: Jede Besichtigung kostet Zeit, und nicht jeder Interessent, der einen Termin vereinbart, meint es ernst. Eine virtuelle Besichtigung löst dieses Problem allerdings nicht, weil sie mehr Anfragen bringt, sondern weil sie die Anfragen vorsortiert, die ohnehin kommen. Dieser Ratgeber erklärt, was ein 360-Grad-Rundgang leisten kann, wo er besonders hilft und was er in der Praxis kostet.
Was eine virtuelle Besichtigung tatsächlich ist
Eine virtuelle Besichtigung besteht aus einzelnen 360-Grad-Panoramen, die an festen Aufnahmepunkten in der Immobilie entstehen und zu einem klickbaren Rundgang verknüpft werden. Interessenten bewegen sich am Bildschirm von Raum zu Raum, drehen den Blick frei und bekommen so einen deutlich realistischeren Eindruck als von einer Bilderstrecke. Ergänzt wird der Rundgang meist um einen Grundriss, in dem die Aufnahmepunkte verortet sind, sodass klar wird, wo im Grundriss man sich gerade befindet.
Ein Rundgang ersetzt die Vor-Ort-Besichtigung vor Vertragsabschluss nicht, und das soll er auch nicht. Er ist ein Vorfilter: ein Werkzeug, das Interessenten vorab prüfen lässt, ob eine Immobilie überhaupt zu ihren Anforderungen passt, bevor ein Termin vereinbart wird.
Der eigentliche Nutzen: weniger Leerbesichtigungen, nicht mehr Anfragen
Im Netz kursieren diverse Prozentzahlen dazu, wie viel mehr Anfragen ein virtueller Rundgang angeblich bringt. Eine belastbare deutsche Studie dazu existiert nicht, und PixAgentur verspricht deshalb keine erfundenen Zahlen. Beobachten lässt sich in der Praxis ein anderer, nüchternerer Effekt: Wer sich vorab durch die Wohnung klicken kann, meldet sich seltener aus reiner Neugier, dafür häufiger, weil Lage, Zuschnitt und Zustand tatsächlich passen.
Für Makler bedeutet das konkret weniger Termine mit Interessenten, die vor Ort merken, dass das Bad zu klein, die Raumaufteilung ungünstig oder die Küche nicht wie erwartet ist. Diese Leerbesichtigungen sind der eigentliche Zeitfresser im Vermarktungsalltag: nicht die fehlende Anfrage, sondern die überflüssige Fahrt zu einem Termin, der ohnehin nicht zum Abschluss führt. Ein Rundgang verschiebt diese Sortierarbeit vom Termin vor Ort auf den Bildschirm des Interessenten, wo sie niemanden etwas kostet.
Besonders wertvoll bei vermieteten Objekten
Der Effekt ist am deutlichsten bei Wohnungen, die noch bewohnt sind, etwa wenn ein Eigentümer eine vermietete Immobilie verkauft oder eine Neuvermietung ansteht, während die aktuellen Mieter noch dort wohnen. Jede Besichtigung ist in diesem Fall ein Eingriff in ein fremdes Zuhause: Termine müssen abgestimmt, die Wohnung aufgeräumt, der Alltag der Bewohner unterbrochen werden. Fünf, sechs oder mehr Besichtigungstermine bedeuten fünf, sechs oder mehr solcher Unterbrechungen.
Ein virtueller Rundgang reduziert die Zahl der Vor-Ort-Termine spürbar, weil nur noch Interessenten anfragen, die die Immobilie online bereits gesehen und für passend befunden haben. Für Mieter ist das ein handfester Vorteil: weniger fremde Menschen in der Wohnung, weniger Terminstress. Für Vermieter und Makler bedeutet es weniger Koordinationsaufwand mit den Mietern und ein besseres Verhältnis, das über den Verkaufs- oder Vermietungsprozess hinaus Bestand hat.
Grundriss und Rundgang gehören zusammen
Ein 360-Grad-Rundgang beantwortet die Frage „Wie fühlt sich der Raum an?“. Ein Grundriss beantwortet die Frage „Wie hängen die Räume zusammen und wie groß sind sie wirklich?“. Beides zusammen ergibt erst ein vollständiges Bild: Interessenten sehen im Grundriss, wo sie sich im Rundgang gerade befinden, und können Raummaße, Zuschnitt und Möblierbarkeit realistisch einschätzen, ohne selbst mit dem Zollstock vor Ort zu stehen. Ab dem Paket „Standard“ ist ein 2D-Grundriss je Etage deshalb serienmäßig enthalten.
Virtual Home Staging: digital möbliert, klar gekennzeichnet
Leere Wohnungen wirken auf Fotos oft kühl und schwer einschätzbar in Sachen Möblierbarkeit. Virtual Home Staging fügt digitale Möbel in Aufnahmen leerer Räume ein und macht so aus einem kahlen Zimmer ein vorstellbares Wohnzimmer oder Schlafzimmer. Das funktioniert gut, solange klar bleibt, dass es sich um eine digitale Ergänzung handelt. Aus Transparenzgründen sollten digital möblierte Bilder immer als solche gekennzeichnet werden, etwa mit einem dezenten Hinweis „Virtuell möbliert“ im Bild oder in der Bildunterschrift. Das schützt Interessenten vor falschen Erwartungen und den Anbieter vor dem Vorwurf, ein Objekt geschönt zu haben.
Datenschutz bei bewohnten Objekten
Wird eine Wohnung fotografiert, während Mieter dort noch leben, gelten ein paar feste Regeln, die selbstverständlich sein sollten, es in der Praxis aber nicht immer sind:
- Personen werden nicht mit aufgenommen. Aufnahmetermine werden so gelegt, dass Bewohner nicht im Bild sind. Falls doch, werden sie unkenntlich gemacht oder die Aufnahme wiederholt.
- Persönliche Gegenstände werden retuschiert oder vorher entfernt. Familienfotos, Post mit Namen und Adresse, Medikamente oder andere private Gegenstände gehören nicht in einen öffentlich zugänglichen Rundgang.
- Mieter werden vorab informiert. Termin, Zweck und ungefähre Dauer der Aufnahmen sollten rechtzeitig angekündigt werden. Das ist höflich und verringert zugleich, was am Aufnahmetag noch schnell weggeräumt werden muss.
Was eine virtuelle Besichtigung kostet
PixAgentur bietet drei Makler-Pakete gestaffelt nach Wohnfläche an, jeweils einmalig und zuzüglich Mehrwertsteuer:
| Paket | Wohnfläche | Aufnahmepunkte | Fotos | Preis |
|---|---|---|---|---|
| Kompakt | bis 80 m² | 6 (8K) | 10 bearbeitet | 269 € |
| Standard | 80–150 m² | 12 (8K) | 18 bearbeitet | 379 € |
| Premium | 150–250 m² | 20 (8K) | 25 bearbeitet | 589 € |
Zum Vergleich: Der Marktmedian liegt bei rund 300, 420 beziehungsweise 650 Euro für vergleichbare Leistungen. PixAgentur kalkuliert bewusst rund 10 Prozent darunter. Ab „Standard“ ist ein 2D-Grundriss je Etage enthalten, dazu 6 beziehungsweise 12 Monate Hosting des Rundgangs.
Für Makler mit regelmäßigem Bedarf lohnt sich ein Kontingent: 2 Objekte im Monat kosten 599 Euro statt 758 Euro bei Einzelabrechnung, 4 Objekte im Monat 1.099 Euro statt 1.516 Euro. Beide Kontingente sind monatlich kündbar, nicht genutzte Objekte lassen sich einen Monat in den Folgemonat übertragen.
Wer über die Pakete hinaus Bedarf hat, kann einzeln nachbuchen:
- Weiterer Aufnahmepunkt: 35 €
- Fotopaket 15 Bilder: 145 € · 25 Bilder: 195 € · Einzelbild: 8 €
- 2D-Grundriss je Etage: 16 € · 3D-Grundriss: 25 €
- Virtual Home Staging: 52 € je Bild
- Objektvideo: 359 €
- Hosting nach Inklusivzeitraum: 9 €/Monat
Die Anfahrt in Kiel und im Umkreis von 30 Kilometern ist in allen Preisen enthalten, darüber hinaus werden 0,35 Euro je Kilometer einfache Strecke berechnet.
Wie lange bleibt der Rundgang online?
Je nach Paket ist das Hosting des Rundgangs für 6 oder 12 Monate im Preis enthalten, ausreichend für die meisten Vermarktungszeiträume. Läuft die Vermarktung länger, verlängert sich das Hosting für 9 Euro im Monat, kündbar, sobald das Objekt verkauft oder vermietet ist.
Fazit
Eine virtuelle Besichtigung ist kein Zauberwerkzeug, das automatisch mehr Interessenten anzieht. Sie ist ein Filter, der dafür sorgt, dass die Termine, die tatsächlich stattfinden, seltener zu einer Absage vor Ort führen. Besonders wertvoll ist das bei vermieteten Objekten, wo jede Besichtigung ein Eingriff in ein bewohntes Zuhause ist. Wer diesen Nutzen realistisch einschätzt, trifft die richtige Entscheidung für oder gegen einen Rundgang, statt sich von erfundenen Prozentzahlen leiten zu lassen.
Mehr zu Ablauf, Beispielen und Buchung finden Sie auf der Seite Virtuelle Besichtigung und unter 360-Grad-Rundgang. Oder fragen Sie direkt ein Objekt an.
Häufige Fragen
Bringt eine virtuelle Besichtigung mehr Anfragen?
Eine belastbare deutsche Studie dazu gibt es nicht, und PixAgentur verspricht deshalb keine erfundenen Prozentzahlen. Beobachtbar ist ein anderer Effekt: Die Anfragen, die kommen, sind gezielter, weil Interessenten die Immobilie vorab online geprüft haben. Das senkt vor allem die Zahl der Leerbesichtigungen.
Warum ist ein Rundgang bei vermieteten Objekten besonders sinnvoll?
Weil jede Besichtigung in einer bewohnten Wohnung ein Eingriff in fremdes Zuhause ist. Ein virtueller Rundgang sortiert Interessenten vor, sodass weniger Vor-Ort-Termine nötig sind. Das entlastet Mieter, Vermieter und Makler gleichermaßen.
Wie wird der Datenschutz bei bewohnten Wohnungen sichergestellt?
Personen werden nicht mit aufgenommen, persönliche Gegenstände wie Fotos oder adressierte Post werden retuschiert oder vorher entfernt, und Mieter werden vorab über Termin und Zweck der Aufnahmen informiert.
Was kostet eine virtuelle Besichtigung bei PixAgentur?
Die Makler-Pakete starten bei 269 Euro für Objekte bis 80 m², 379 Euro bis 150 m² und 589 Euro bis 250 m² Wohnfläche, jeweils einmalig zuzüglich Mehrwertsteuer. Für regelmäßigen Bedarf gibt es Monatskontingente ab 599 Euro für 2 Objekte.
Muss ich digital möblierte Bilder kennzeichnen?
Ja. Virtual Home Staging fügt digitale Möbel in Aufnahmen leerer Räume ein und sollte immer als solches gekennzeichnet werden, etwa mit einem Hinweis „Virtuell möbliert“. Das schafft Transparenz gegenüber Interessenten und vermeidet spätere Enttäuschungen bei der Vor-Ort-Besichtigung.
Wie lange bleibt der virtuelle Rundgang online?
Je nach Paket sind 6 oder 12 Monate Hosting inklusive. Danach lässt sich der Rundgang für 9 Euro im Monat verlängern, kündbar sobald das Objekt verkauft oder vermietet ist.